RIO - A Justiça já deu ganho de causa parcial a pelo menos dois inquilinos que entraram com ações solicitando redução do valor do aluguel diante da crise do coronavírus, uma em São Paulo e outra no Distrito Federal. Embora o Senado tenha desistido de legislar nessa direção, representantes do setor imobiliário concordam que a tendência é que o número de processos aumente no decorrer da pandemia.
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De acordo com Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi- Rio, os primeiros números do mercado mostram que a inadimplência no pagamento do aluguel está, em média, em 25% no Brasil, este mês. Considerando que muitos aluguéis vencem no dia 10, o consolidado de abril deve fechar em 20%, muito acima da média histórica que gira em torno de 8%.
- Antes da crise, a taxa máxima de inadimplência era de 9% no dia de vencimento, e depois baixava para 2%. Os números são muito preocupantes. O que recomendamos é o bom senso e a negociação entre proprietários e inquilinos. Que haja um canal aberto para o diálogo para não chegar até o processo judicial – afirma Schneider.
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Na semana passada, o Senado recuou e decidiu retirar de projeto suspensão de pagamento de aluguéis durante pandemia. Ficou apenas o impedimento de ações de despejo por liminar. O projeto ainda precisa ser votado pela Câmara.
Na ação judicial do Distrito Federal, a defesa do inquilino anexou uma troca de mensagens entre ele e a imobiliária, sobre um acordo para redução do aluguel de R$ 2.000 para R$ 1.300, mas apenas para o aluguel do mês de março, com vencimento no início de abril. O inquilino pediu que o desconto fosse dado por 11 meses, mas o proprietário não aceitou.
O juiz deferiu parcialmente: reduziu o valor do aluguel para os meses março, abril e maio.
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A ação impetrada em São Paulo foi de um aluguel comercial, em que a dona de um restaurante pediu a suspensão total da cobrança (R$ 30.568,60), já que o estabelecimento está fechado. O juiz decidiu que o pagamento deve ser de 30%.
- São decisões liminares, ou seja, não são definitivas. Porém, mostram que o Judiciário está sensível às dificuldades econômicas das empresas nesse momento tão turbulento – diz o advogado especialista em direito imobiliário Armando Miceli.
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O advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, sócio coordenador do Departamento de Direito Imobiliário do BNZ Advogados, tem percebido aumento do número de ações judiciais para diminuição no valor do aluguel e que a maioria dos clientes foi consultá-lo sobre o tema.
- Acredito que a via judicial deve ser a última alternativa. Um processo nunca é bom para ambas as partes. Por parte do locatário é fundamental que o locador demonstre obre os efetivos impactos do COVID-19 nas finanças, seja numa locação residencial, seja numa locação comercial. Dificilmente num momento de crise, como atualmente, o locador irá querer retomar o imóvel.
Para o advogado Hamilton Quirino, o número de ações ainda é irrelevante e a tendência é aumentar até o final do mês:
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- Dia 31 venceu o aluguel de março que, geralmente, é pago até 5. Ou seja, há poucos dias. Por enquanto, quem têm dificuldade está negociando. Talvez até o fim de abril comecem as ações para quem precisa e não consegue negociar.
O presidente da Abadi, Rafael Thomé, diz que a associação de imobiliárias vem orientando pela renegociação do pagamento do aluguel, com adiamento do seu valor de forma parcial ou total, conforme o caso:
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- É claro que toda negociação é diferente e as partes devem, além de levar em consideração a boa-fé das relações, observar com critério cada caso específico. Não há uma equação matemática para resolver a questão de forma abstrata. Entendemos que o melhor caminho é a não judicialização da negociação, e que a mesma seja realizada através das administradoras de imóveis. Que tem se mostrado mais eficientes e com informações técnicas úteis para as partes.